根据民法典第725条的规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

另根据民法典第726条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

我们一般把租赁权的这种特性称为“买卖不破租赁”，所谓买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，承受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

抵押权作为担保物权，抵押权设定后，当债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律的规定以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

抵押权人的优先受偿权是抵押权人最主要的权利，也是抵押权最主要的效力，而优先受偿权要想实现抵押财产一定要“流通”出去，权属一定会转移。

租赁权是针对抵押物的使用价值所设定的权利，而抵押权是针对抵押物的交换（流通）价值设定的权利，当二者发生冲突的时候，按照《民法典》第405条的规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

对此问题，已经被废止的《物权法》第190条也有规定，我们先看下新旧条纹对比：

通过对比可发现，相对于《物权法》第190条，《民法典》405条强调了承租人只有实际占有租赁物才能对抗抵押权。商业银行等债权人在设定抵押权时，在贷前调查和贷后管理环节对于抵押物是否对外进行出租是非常重要的调查事项，根据《民法典》的规定，对于抵押物由谁占有使用作为关键事实在调查和检查的基础上要留存好相应的证据，以便在抵押人与第三人倒签租赁合同对抗抵押权人时，抵押权人有相应的证据进行抗辩。

另外，对于《民法典》所强调的“转移占有”，最高院在《民法典》出台之前的相关案例里实际上早有体现，例如在青岛利群投资有限公司等申请监督案执行裁定书【最高法（2013）执监字第67号】一案中，最高院认为：“关于租赁权的设立时间。租赁权作为物权化的债权，应以租赁人对租赁物实际占有、使用作为设立的时间。”

针对抵押遇见租赁，根据《民法典》第405条的规定，我们可以分为两种情形：“先租后抵”和“先抵后租”，具体如下：

案例1：刘新育、三门峡湖滨区农村商业银行股份有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事案，河南省高级人民法院（2022）豫民终226号

法院裁判：

一、关于刘新育和富凯公司是否已经签订合法有效的书面租赁合同问题。刘新育主张其与富凯公司于2016年10月10日签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为20年，每年租金12万元共计240万元，先付租金定金5万元，尾款两年内付清。该合同约定的租赁时间较长，租金支付方式约定亦违反常理，而且，刘新育也未提供证据证明其就上述房屋租赁合同办理房屋租赁登记备案手续。在签订合同之后，刘新育主张已经支付了相应租赁费用，提供了富凯公司收到5万元的收据以及其向朱向前账户转账235万元的银行流水，该转款并未备注转账用途，无法证明转账用途为案涉房屋的租赁费用，也不能排除该转款存在其他用途的可能性。因此，一审法院认为刘新育提供的证据不足以证明其在抵押前就已经与富凯公司签订合法有效的租赁合同并无不当。刘新育上诉称其与富凯公司在查封前已经签订合法有效的租赁合同，一审认定事实错误的理由不能成立。

二、关于刘新育是否已占有使用案涉房屋的问题。刘新育主张已经实际占有使用租赁物，但其提交的其与董国恒、黄玉芹等人签订的租赁合同均在抵押权设立之后；刘新育陈述在其租赁房屋之前德克士餐厅已经承租其中部分房屋，在其租赁房屋之后其本人并未与德克士餐厅签订租赁合同，刘新育的租金也是由富凯公司的工作人员转给刘新育，上述陈述与常理不符，不足以证实其在抵押前已合法占有使用房屋。原审法院认为刘新育提交的证据不能证明其在抵押权设立前已实际占有案涉房屋，并无不当。

案例2：胡武帅、三门峡湖滨农村商业银行股份有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事案，河南省高级人民法院 （2022）豫民终225号 

法院裁判：

胡武帅提交的其与中国平安人寿保险股份有限公司洛阳中心支公司、胜林林等人签订的租赁合同显示的时间均在抵押之后，不能证明其在抵押前已合法占有使用房屋。而且，双方签订上述协议的目的是为了抵偿债务，以新债偿还旧债，属于抵债协议，在新债没有全部履行完毕以前，并不形成优先于其他债权的利益。因此，胡武帅对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。

案例3：鲁医峰、中国工商银行股份有限公司深圳光明支行金融借款合同纠纷执行审查类执行案，广东省高级人民法院（2021）粤执复98号 

法院裁判：本案涉案房产登记在被执行人严敏名下，已经设定抵押，抵押权人为申请执行人工商银行光明支行，抵押登记日期为2017年12月15日，而复议申请人鲁医峰提交的租赁合同落款日期为2018年6月1日，显然租赁关系后于抵押登记日期。依照上述法律规定，鲁医峰与严敏形成的租赁关系不得对抗工商银行光明支行的抵押权。

案例4：武汉泉军贸易有限公司、湖北楚丰典当有限责任公司物权纠纷二审民事案，武汉市中级人民法院（2021）鄂01民终4426号 

法院裁判：关于泉军公司上诉认为其与诉争房屋原所有人天达公司签订的租赁合同在先可以对抗天达公司与楚丰公司设立的抵押权的问题。2014年6月20日，楚丰公司与天达公司就诉争房办理了抵押权登记，抵押权正式设立。天达公司与泉军公司签订租赁合同的时间为2014年5月14日，该租赁关系的形成时间虽在诉争房设立抵押权之前，但天达公司最早于2014年11月15日才将部分房屋转移给泉军公司，根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”的规定，泉军公司与诉争房屋原所有权人天达公司确立的租赁关系不能对抗，作为原抵押权人及实现抵押权发生所有权变动的诉争房现所有权人的楚丰公司，为实现诉争房所有权占有、使用、收益权能的权利主张。

案例5：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司、江苏常通内燃机有限公司等借款合同纠纷执行异议执行案，无锡市中级人民法院（2021）苏02执异213号 

法院裁判：案涉房屋是否应当带租拍卖。根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。本案中，松日公司与汤茂军于2010年3月20日签订案涉房屋租赁合同，2012年8月27日松日公司将案涉房屋抵押给工行江阴支行，2014年6月18日法院对该案涉

房屋进行查封。汤茂军租赁案涉房屋时间先于案涉房屋抵押权设立和法院查封时间，故汤茂军带租拍卖农机市场XXX栋XX～XX号商铺租赁的请求，合法有据，本院予以支持。

案例6：江门农村商业银行股份有限公司北新支行、江门市浩银实业有限公司等其他案由执行复议执行案， 江门市中级人民法院（2022）粤07执复42号 

法院裁判：《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”涉案房产租赁合同签订时间为2018年1月22日，而涉案房产办理抵押登记日期为2018年10月12日，租赁关系形成于涉案房屋抵押之前，蓬江法院通知申请执行人、被执行人对涉案房产进行带租约拍卖，符合前述法律规定。

案例7：杨华与鄂尔多斯市投资担保有限责任公司执行异议之诉，鄂尔多斯市中级人民法院 （2017）内06民初125号

法院裁判：杨华对涉案房屋的租赁权成立于王建中将该涉案房屋抵押给担保公司之前，即杨华的成立在先的租赁权不受之后抵押权之影响，杨华与王建中之间的租赁合同应继续履行。鄂尔多斯市中级人民法院执行裁定书裁定将涉案房屋抵顶给被告担保公司是于2016年7月27日作出的，该裁定时间及其产生的物权变动效力亦晚于原告杨华与第三人王建中租赁合同签订的时间，则依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的："租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。"原告杨华与当事人王建中的租赁合同效力不受影响，原告杨华依法享有占有、使用房屋的租赁权益。

孙自通律师建议金融机构在开展业务的过程中，要注意如下事项：

第一，调查时了解房屋权属状况及使用状况，如抵押房房屋存在在先租赁，应充分考虑抵押权实现时的困难与风险，重点考察租赁合同的期限以及租金是否已结清这两个问题。

第二，如未出租，要求房屋所有人出具未对外出租的声明或承诺；如对外出租，可以要求承租人出具承诺书，放弃相应权利。

第三，贷款调查、贷后监管中对抵押物权属、是否存在租赁、是否有其他限制，都应该认真、仔细的依法进行调查或检查。

第四，当出现纠纷时，积极搜集相关证据，了解相关规则，积极应对，尤其对于涉嫌倒签租赁合同的情形，必须给与强力回击。关注重点：合同签订情况、租金支付情况、房屋占有使用情况、租赁期限、合同履行情况、“承租人”与“出租人”之间的关系等。

特别提示：本文内容仅供参考，针对同一问题，不同法院可能会有不同裁判观点，相应风险请谨慎评估。

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编辑：郑小毛

审核：苏梅